집 살 때 부대비용은 얼마일까? 취득세·중개보수·국민주택채권 정리

집을 사면 매도인에게 주는 매매가 말고도 나라와 지방자치단체, 중개사무소, 등기소에 내는 돈이 따로 있습니다. 항목마다 계산 기준이 다릅니다. 취득세·중개보수·인지세는 계약서의 매매가로, 국민주택채권은 공시가격(지방세법상 시가표준액)으로 계산합니다.

• 취득세 — 집을 취득하면 내는 지방세. 지방교육세가 함께 붙고, 전용면적이 넓으면 농어촌특별세도 붙습니다.
• 중개보수 — 공인중개사에게 주는 돈. 법은 상한만 정하고 실제 금액은 협의로 정합니다.
• 국민주택채권 — 소유권이전등기를 하려면 사야 하는 채권. 사서 바로 팔면 할인된 만큼만 부담합니다.
• 인지세 — 매매계약서에 붙는 세금. 주택은 매매가 1억원 이하면 내지 않습니다.
• 등기 신청수수료와 법무사 보수 — 소유권을 내 이름으로 옮기는 등기 비용입니다.

대출을 받으면 근저당 설정 비용이 더 붙고, 이사비와 수리비도 따로 듭니다. 이 글은 집을 사는 거래 자체에 붙는 돈을 먼저 설명하고, 대출 관련 비용은 뒤에서 따로 다룹니다.

광역시에 있는 전용 84㎡ 아파트를 5억원에 첫 집으로 사는 경우를 예시합니다. 공시가격은 3억 5,000만원이고, 조정대상지역이 아니며, 등기는 법무사 없이 인터넷으로 직접 신청합니다. 채권 할인율은 16.1261%로 가정했습니다. 세율·요율은 2026년 9월 30일 현재 시행 중인 법령 기준입니다.

합계 9,327,475원 가운데 취득세와 지방교육세가 5,500,000원으로 절반을 넘습니다. 그다음이 중개보수(2,200,000원)와 채권 부담액 1,467,475원입니다. 인지세와 등기 신청수수료는 합쳐도 160,000원입니다. 전용면적이 85㎡ 이하라 농어촌특별세는 붙지 않았습니다(농어촌특별세법 제4조제11호, 시행령 제4조제5항).

지방교육세는 취득세율의 절반에 다시 20%를 곱한 세율로 계산합니다. 취득세율이 1%라면 지방교육세율은 0.1%입니다. 다만 다주택 중과세율(8%·12%)이 적용되면 지방교육세율은 0.4%로 정해져 있습니다(지방세법 제151조제1항제1호). 그래서 이 예시에서는 지방교육세가 취득세의 10%인 500,000원입니다.

내 집 매매가와 공시가격으로 부대비용 계산해 보기 → 주택 매수 부대비용 계산기

같은 조건(광역시, 1주택, 전용 85㎡ 이하)에서 매매가만 바꿔 계산했습니다. 공시가격은 표를 만들기 위해 매매가의 70%로 가정했습니다. 실제 공시가격은 집마다 다르니 부동산 공시가격 알리미에서 확인해야 합니다.

매매가 6억원까지는 부대비용이 매매가의 2% 안쪽입니다. 반면 6억원을 넘으면 취득세율이 계산식에 따라 1%에서 3%까지 오르고, 9억원을 넘으면 3%로 고정됩니다(지방세법 제11조제1항제8호). 중개보수 상한요율도 9억원 이상에서 0.5%, 12억원 이상에서 0.6%로 오릅니다(공인중개사법 시행규칙 별표 1). 그래서 비싼 집일수록 부대비용 비율도 높아집니다.

소유권이전등기를 하려면 제1종 국민주택채권을 사야 합니다. 매입액은 공시가격에 매입률(1,000분의 13~31)을 곱해 정하고, 1만원 단위로 맞춥니다(주택도시기금법 시행령 별표 제4호·부표 제15호). 예시 집은 공시가격이 3억 5,000만원이라 매입률이 1,000분의 26이고, 사야 하는 채권은 9,100,000원입니다.

채권을 끝까지 들고 있으면 만기에 원금과 이자를 돌려받습니다. 산 자리에서 은행에 바로 팔 수도 있는데, 이때는 할인되어 깎이는 금액만 부담합니다. 이 비율을 할인율이라고 하며 영업일마다 바뀝니다. 예시에서는 9,100,000원 × 16.1261% = 1,467,475원이 실제 부담액입니다.

• 지역 — 매입률은 특별시·광역시와 그 밖의 지역이 다릅니다. 같은 집이 그 밖의 지역에 있으면 매입률(1,000분의 21)이 낮아 부담액이 1,185,268원입니다.
• 공시가격 — 공시가격 대신 매매가로 계산하면 매입액이 13,000,000원, 부담액이 2,096,393원으로 실제보다 크게 나옵니다.

할인율은 주택도시기금 누리집의 국민주택채권 매도단가·할인율 조회에서 날짜별로 볼 수 있습니다. 잔금일이 정해지면 그 무렵 할인율을 넣어 부담액을 다시 계산해 보세요.

취득세는 집값 말고도 넓이, 주택 수, 감면 대상인지에 따라 달라집니다. 예시 집을 기준으로 달라지는 금액을 계산했습니다.

• 전용 85㎡ 초과 — 농어촌특별세가 매매가의 0.2% 붙습니다. 예시 집이면 1,000,000원이 늘어 합계가 10,327,475원이 됩니다(농어촌특별세법 제5조제1항제6호). 수도권 밖의 도시지역이 아닌 읍·면은 기준이 100㎡입니다.
• 다주택 중과 — 조정대상지역에서 두 번째 집을 사거나, 조정대상지역 밖에서 세 번째 집을 사면 취득세율이 8%입니다. 예시 집이면 취득세와 지방교육세 합계가 42,000,000원입니다(지방세법 제13조의2제1항제2호). 주택 수는 세대 전체로 세고, 분양권·조합원입주권과 주택으로 재산세를 내는 오피스텔도 넣어 셉니다(같은 법 제13조의3).
• 일시적 2주택 — 이사·학업·취업 등으로 새집을 먼저 사고 3년 안에 전에 살던 집을 팔면 중과하지 않습니다(지방세법 시행령 제28조의5제1항).
• 생애최초 감면 — 본인과 배우자가 집을 가진 적이 없고, 직접 살 12억원 이하 주택을 사면 취득세에서 200만원까지 뺍니다. 아파트가 아닌 전용 60㎡ 이하·3억원(수도권 6억원) 이하 공동주택 등이나 인구감소지역의 주택은 300만원까지입니다. 2028년 12월 31일까지 산 집에 적용되며, 예시 집이면 취득세가 5,000,000원에서 3,000,000원으로 줄어듭니다(지방세특례제한법 제36조의3제1항).
• 출산·양육 감면 — 자녀를 낳은 부모가 출산일부터 5년 안에(출산 전 1년 안에 산 경우 포함) 12억원 이하 1가구 1주택을 사면 취득세에서 500만원까지 뺍니다(같은 법 제36조의5제1항).

생애최초 감면을 받은 뒤 3년 안에 그 집을 팔거나 증여하거나 임대하는 등 다른 용도로 쓰면 감면받은 취득세를 다시 내야 합니다(지방세특례제한법 제36조의3제4항). 출산·양육 감면도 3년 안에 팔거나 증여하거나 다른 용도로 쓰면 추징합니다(같은 법 제36조의5제2항). 두 감면에 모두 해당해도 함께 받지 못하고 감면액이 큰 쪽 하나만 받습니다(같은 법 제180조).

조정대상지역은 국토교통부가 지정하고 해제하므로, 계약 전에 해당 지역이 지금 조정대상지역인지 확인해야 합니다. 감면을 받으면 지방교육세와 농어촌특별세 계산도 달라질 수 있으니, 신고 전에 위택스나 시·군·구청 세무 부서에서 최종 세액을 확인해 보세요.

주택 수와 조정대상지역을 넣어 취득세 계산해 보기 → 주택 취득세 계산기

중개보수는 매매가에 상한요율을 곱한 금액을 넘을 수 없습니다. 예시 집은 매매가 2억원 이상 9억원 미만 구간이라 상한요율이 0.4%이고, 상한은 2,000,000원입니다(공인중개사법 시행규칙 제20조제1항·별표 1). 실제 요율은 이 범위에서 시·도 조례로 정하고, 그 안에서 중개사와 협의해 정합니다(공인중개사법 제32조제4항). 중개사무소가 일반과세자라면 부가가치세 10%가 더해질 수 있어, 예시 표에는 부가세(200,000원)를 더한 금액을 넣었습니다.

중개보수를 언제 줄지는 중개사와의 약정으로 정하고, 약정이 없으면 잔금을 다 치른 날에 줍니다(공인중개사법 시행령 제27조의2). 계약할 때 요율과 지급 시기를 중개사와 미리 정해 두는 것이 좋습니다.

인지세는 매매계약서 한 부에 붙습니다. 매매가 1억원 초과 10억원 이하는 150,000원, 10억원 초과는 350,000원이고, 주택은 1억원 이하면 내지 않습니다(인지세법 제3조제1항·제6조제5호). 매도인과 매수인이 함께 작성한 계약서는 두 사람이 연대해 내도록 정할 뿐 누가 얼마를 낼지는 법에 정한 내용이 없어, 절반씩 나누는지 계약 때 정합니다(같은 법 제1조제2항).

소유권이전등기 신청수수료는 부동산 하나에 등기소 방문 18,000원, 전자표준양식 15,000원, 인터넷 전자신청 10,000원입니다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2제1항·제5조의5제1항). 아파트는 대지권이 건물 등기에 딸려 한 건이지만, 단독주택은 토지와 건물을 따로 등기해 두 건입니다. 법무사에 맡기면 보수가 따로 드니, 견적을 받아 계산기에 넣어 보세요.

매매가로 중개보수 상한 계산해 보기 → 중개수수료 계산기

주택담보대출을 받으면 은행이 집에 근저당권을 설정합니다. 이 등기에도 세금과 채권, 수수료가 붙습니다. 우리 부대비용 계산기는 이 항목을 넣지 않으므로 따로 챙겨야 합니다.

• 등록면허세 — 채권최고액(설정금액)의 0.2%, 여기에 그 20%인 지방교육세가 붙습니다(지방세법 제28조제1항제1호다목·제151조제1항제2호).
• 국민주택채권 — 설정금액이 2,000만원 이상이면 설정금액의 1%를 사야 합니다(주택도시기금법 시행령 부표 제15호 다목).
• 인지세 — 금융기관과 쓰는 대출약정서에도 붙습니다. 5,000만원 이하는 내지 않고, 그보다 크면 매매계약서와 같은 구간의 세액입니다(인지세법 제3조제1항·제6조제8호).
• 등기 신청수수료 — 근저당권 설정등기도 소유권이전등기와 같은 금액입니다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2제1항).

이 비용을 은행과 대출받는 사람 중 누가 부담하는지는 법령에 정한 내용이 없고 대출 약정에서 정합니다. 은행 대출약관은 대개 등록면허세·지방교육세·법무사 수수료는 은행이, 국민주택채권 매입 비용과 나중의 말소 비용은 대출받는 사람이 내고, 대출약정서 인지세는 절반씩 나누도록 정하고 있습니다. 대출 상담 때 설정 비용과 인지세를 누가 내는지, 중도상환수수료가 있는지 함께 물어보세요.

모자란 돈을 빌렸을 때 매달 갚을 금액 계산해 보기 → 대출계산기

부대비용은 한 번에 나가지 않고 계약일과 잔금일에 나뉘어 나갑니다. 세법은 잔금을 치른 날을 집을 취득한 날로 봅니다(지방세법 시행령 제20조제2항). 그래서 취득세와 등기 기한은 잔금일부터 셉니다.

• 계약일부터 30일 안 — 실거래가 신고. 중개사가 계약서를 썼다면 중개사가 신고합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조).
• 잔금일부터 60일 안 — 취득세 신고·납부. 그 전에 등기를 신청하려면 등기 신청일까지 먼저 내야 합니다(지방세법 제20조제1항·제4항).
• 잔금일부터 60일 안 — 소유권이전등기 신청. 채권 매입과 등기 신청수수료 납부가 이때 함께 이뤄집니다(부동산등기 특별조치법 제2조제1항).

잔금일에는 매매 잔금 말고도 취득세, 채권 부담액, 등기 비용, 중개보수가 한꺼번에 필요할 수 있습니다. 대출금은 잔금에 맞춰 나오지만 이 부대비용은 대출에 들어가지 않을 수 있으니, 현금으로 따로 준비해 두세요.

재산세는 해마다 6월 1일 현재 집을 사실상 소유한 사람이 그해 몫을 냅니다(지방세법 제107조제1항·제114조). 잔금일이 6월 1일 당일이거나 그 전이면 산 사람이, 6월 2일 이후면 판 사람이 그해 재산세를 냅니다.

• 공시가격 — 부동산 공시가격 알리미에서 확인. 채권 매입액의 기준
• 세대의 주택 수와 조정대상지역 여부 — 중과 여부를 가름
• 생애최초·출산 감면 대상인지 — 해당하면 취득세 신고 때 함께 신청
• 중개보수 요율과 부가세 포함 여부 — 계약할 때 중개사와 정함
• 대출 설정 비용을 누가 내는지 — 대출 약정 때 은행에 확인

앞의 세 가지는 세금과 채권을, 뒤의 두 가지는 협의로 정하는 비용을 좌우합니다. 할인율과 조정대상지역은 수시로 바뀌니, 잔금일 무렵 계산기로 한 번 더 확인해 보세요.