집 한 채 팔 때 양도소득세, 언제 안 내고 12억원을 넘으면 얼마나 낼까?

집을 팔아 남긴 돈(양도차익 — 판 금액에서 산 금액과 필요경비를 뺀 금액)에는 양도소득세가 붙습니다. 그런데 1세대가 양도일 현재 국내에 집 한 채만 가지고 있고 그 집을 2년 이상 보유했다면 세금을 매기지 않습니다(소득세법 제89조제1항제3호, 시행령 제154조제1항).

• 1세대 — 본인과 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이 하는 부모·자녀·형제자매를 한 세대로 봅니다. 배우자는 주소를 따로 두어도 같은 세대입니다(소득세법 제88조제6호). 배우자가 없어도 30세 이상이거나 일정 소득이 있는 성인이면 따로 1세대가 될 수 있습니다(시행령 제152조의3).
• 보유 2년 — 취득일부터 양도일까지로 셉니다. 취득일과 양도일은 원칙적으로 계약일이 아니라 잔금을 치른 날입니다(소득세법 제95조제4항·제98조, 시행령 제154조제5항).
• 거주 2년 — 살 때 그 집이 조정대상지역에 있었던 경우에만 요구됩니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지입니다(시행령 제154조제1항·제6항).
• 12억원 한도 — 양도 당시 실제 거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 넘는 비율만큼 과세합니다(소득세법 제89조제1항제3호).

조정대상지역 거주 요건은 '팔 때'가 아니라 '살 때' 기준이며, 2017년 8월 3일 이후 취득한 집에 적용됩니다. 산 뒤에 지정이 풀렸어도 거주 요건은 남고, 반대로 산 뒤에 지정됐다면 거주하지 않아도 됩니다. 지정 공고 전에 매매계약을 맺고 계약금을 냈으며 그날 세대에 집이 없었다면 지정 뒤에 잔금을 치렀어도 거주 요건이 없습니다(시행령 제154조제1항). 2026년 9월 30일 현재 조정대상지역은 2025년 10월 16일 지정된 서울 25개 구 전역과 경기 과천·광명·하남·의왕시 등 12곳이므로, 지금 이 지역에서 사는 집은 2년 거주가 필요합니다. 또 집 한 채와 함께 조합원입주권이나 분양권을 가지고 있으면 원칙적으로 이 비과세를 받을 수 없습니다(소득세법 제89조제2항).

보유기간 2년은 세금이 가장 크게 갈리는 경계입니다. 2025년 3월 3일에 6억원에 산 집을 7억원에 판다고 해 보겠습니다(필요경비 1,000만원).

2년이 안 된 집은 비과세를 받지 못하고, 주택의 보유기간이 1년 이상 2년 미만이면 과세표준의 60%, 1년 미만이면 70%의 세율이 붙습니다(소득세법 제104조제1항). 그래서 같은 집을 반년 늦게 팔았을 뿐인데 세금이 57,750,000원에서 0원이 됩니다. 세금에는 지방소득세(양도소득세의 10%)가 포함돼 있습니다(지방세법 제103조의3).

살 때 조정대상지역이었던 집이라면 거주기간도 같은 경계가 됩니다. 6억원에 사서 6년 보유한 집을 9억원에 팔면, 1년만 살았을 때는 81,855,400원을 내고 2년을 살았으면 0원입니다.

내 집의 취득일·양도일로 세금 계산해 보기 → 양도소득세 계산기

양도가액이 12억원을 넘어도 비과세가 모두 사라지지는 않습니다. 양도차익에 '(양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액'을 곱한 금액에만 과세하고, 장기보유특별공제도 같은 비율로 줄여 계산합니다(시행령 제160조제1항). 15억원에 팔면 (15억원 − 12억원) ÷ 15억원 = 20%만큼입니다.

2018년 4월 2일에 7억원에 사서 8년 동안 살아 온 집(필요경비 2,000만원)을 2026년 9월 20일에 판다고 하고, 판 금액만 바꿔 계산했습니다.

12억원까지는 양도차익이 얼마든 세금이 없고, 12억원을 넘는 순간부터 넘는 비율만큼 세금이 붙기 시작합니다. 양도가액 15억원이면 양도차익 780,000,000원 가운데 156,000,000원에만 과세하고, 여기서 장기보유특별공제 64%와 기본공제 250만원(소득세법 제103조제1항)을 빼면 과세표준이 53,660,000원입니다. 세금은 지방소득세를 합해 7,830,240원입니다.

12억원 기준은 집과 딸린 토지를 합한 실제 거래가액입니다. 공시가격이 아니고, 부부 공동명의라도 각자 지분이 아니라 집 전체 가격으로 판단합니다(소득세법 제89조제1항제3호, 시행령 제156조).

장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산의 과세 양도차익을 일정 비율 깎아 주는 제도입니다(소득세법 제95조제2항). 공제율 표가 둘이고, 1세대 1주택으로서 보유기간 중 2년 이상 거주했으면 표 2를, 그렇지 않으면 표 1을 씁니다(시행령 제159조의4).

• 표 1 — 보유 3년 6%부터 해마다 2%p씩 늘어 15년 이상 30%
• 표 2 — 보유 3년 12%부터 해마다 4%p씩 10년 이상 40%, 여기에 거주 2년 8%·3년 12%부터 해마다 4%p씩 10년 이상 40%를 더함(최대 80%)

거주기간이 공제율을 얼마나 바꾸는지 앞의 15억원 예시에서 거주기간만 바꿔 계산했습니다. 이 집은 살 때 조정대상지역이 아니었으므로 거주하지 않았어도 비과세 요건은 갖춥니다.

같은 집을 같은 값에 팔아도 한 번도 살지 않았다면 32,503,900원, 8년을 모두 살았다면 7,830,240원을 냅니다. 거주 2년을 채우는 순간 표 1에서 표 2로 바뀌어 공제율이 크게 오르고, 그 뒤로는 1년마다 4%p씩 오릅니다. 이 공제는 바뀔 수 있습니다. 정부가 2026년 9월 국무회의에서 확정한 세법개정안은 공제를 거주기간 중심으로 바꾸고 공제액 한도를 두는 내용이며, 통과되면 2028년 양도분부터 적용됩니다(2026년 9월 30일 현재 국회 심의 전). 12억원을 넘는 집을 팔 계획이라면 거주기간부터 확인해 보세요.

이사하면서 새 집을 먼저 사고 살던 집을 나중에 팔면 잠시 두 채가 됩니다. 이때 다음 두 조건을 모두 갖추면 먼저 산 집(종전 주택)을 팔 때 1세대 1주택으로 봅니다(시행령 제155조제1항).

• 종전 주택을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤에 새 집을 샀을 것
• 새 집을 산 날부터 3년 이내에 종전 주택을 팔 것

예를 들어 2021년 5월 10일에 산 집에 살다가 2024년 8월 20일에 새 집을 샀다면 첫 조건은 갖췄고, 종전 주택은 2024년 8월 20일부터 3년 안에 팔아야 합니다. 이 특례는 종전 주택을 1주택으로 '봐 주는' 것이라, 종전 주택 자체가 보유 2년(살 때 조정대상지역이면 거주 2년) 요건과 12억원 한도를 그대로 따릅니다. 이렇게 1주택으로 인정되면 거주 2년 이상일 때 장기보유특별공제 표 2도 받습니다(시행령 제159조의4).

두 채가 된 이유가 결혼이나 부모 봉양이면 기한이 더 깁니다. 집을 한 채씩 가진 두 사람이 혼인했거나, 60세 이상 부모를 모시려고 세대를 합쳐 두 채가 됐다면 혼인한 날·합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집을 1주택으로 봅니다(시행령 제155조제4항·제5항).

12억원을 넘거나 보유·거주 요건을 채우지 못해 세금이 생기면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 납세지 관할 세무서에 예정신고를 합니다(소득세법 제105조제1항제1호). 2026년 9월 20일에 팔았다면 2026년 11월 30일까지입니다. 지방소득세는 양도소득세의 10%로, 표의 세금 합계에 이미 들어 있습니다.

필요경비가 늘면 양도차익이 줄어 세금도 줄어듭니다. 그런데 확장·개량처럼 집의 가치를 높인 공사비나 팔 때 낸 중개보수는 증명서류를 받아 보관했거나 금융거래로 지출이 확인돼야 필요경비로 인정됩니다(소득세법 제97조제1항, 시행령 제163조제3항·제5항). 공사 계약서와 영수증, 계좌이체 내역은 팔 때까지 보관해 두세요.

• 1주택 여부는 세대 전체로 봅니다. 같은 주소에서 생계를 같이 하는 부모나 자녀 명의의 집도 집 수에 들어갑니다(소득세법 제88조제6호).
• 새 집을 산 날부터 3년이 지나 종전 주택을 팔면, 시행령이 따로 정한 예외 사유가 아닌 한 일시적 2주택 특례를 받지 못하고 2주택자로 과세됩니다. 판 집이 조정대상지역에 있으면 기본세율에 20%p를 더하고 장기보유특별공제도 주지 않는 중과 대상이 될 수 있습니다(소득세법 제95조제2항·제104조제7항). 중과를 잠시 멈췄던 유예는 2026년 5월 9일로 끝났습니다(시행령 제167조의10제1항제12호의2).
• 보유·거주 2년을 채우는 날과 가까운 날에 팔면 날짜 계산 하나로 결과가 바뀝니다. 잔금일(양도일)을 여유 있게 잡는 편이 안전합니다.
• 1년 이상 거주한 집을 취학·근무·질병 요양 같은 부득이한 사유로 팔면 보유·거주기간 제한을 받지 않는 예외가 있습니다(시행령 제154조제1항제3호). 해당 사유는 시행규칙이 정하므로 세무서에 확인하세요.

• 세대원 전체가 가진 집·조합원입주권·분양권이 이 집 한 채뿐인가
• 취득일부터 잔금일까지 2년이 지나는가
• 살 때 조정대상지역이었는가 — 그렇다면 전입일부터 전출일까지 2년 이상인가
• 양도가액이 12억원을 넘는가 — 넘는다면 거주기간과 필요경비 영수증 확인
• 새 집을 먼저 샀다면 새 집 취득일부터 3년 안에 파는가

위 계산은 2026년 9월 30일 시행 법령을 기준으로 한 예상액이며 상속주택·임대주택·감면 같은 특례는 반영하지 않았습니다. 요건 하나에 세금이 0원과 수천만원으로 갈리므로, 계약하기 전에 계산기로 먼저 확인하고 결과가 경계에 걸리면 세무서나 세무사에게 물어보세요.