양도소득세 계산기

주택 양도소득세, 이렇게 계산합니다

양도소득세는 집을 판 금액에서 산 금액과 필요경비를 뺀 양도차익에 매깁니다. 1세대 1주택이면 2년 이상 보유했을 때 12억원까지 비과세이고, 오래 보유·거주할수록 장기보유특별공제로 과세 금액이 줄어듭니다. 반대로 조정대상지역의 다주택자는 세율이 20~30%p 높아집니다.

사용 방법

1. 1약식과 정밀 중에서 고른다 — 세대가 이 집 한 채만 가졌다면 약식으로 충분합니다. 다른 집이 있으면 정밀 계산에서 주택 수와 조정대상지역 여부를 고릅니다.
2. 2판 금액 · 산 금액 · 경비를 넣는다 — 실제 거래가액을 넣습니다. 필요경비는 살 때 낸 취득세·중개보수와 확장 공사처럼 집의 가치를 높인 비용입니다.
3. 3취득일 · 양도일과 거주기간을 넣는다 — 보유기간이 1년·2년·3년을 넘는지에 따라 세율과 공제가 크게 달라집니다. 2년 이상 살았으면 공제가 최대 80%까지 늘어납니다.

용어 정리

1세대 1주택 비과세

세대가 집 한 채를 2년 이상 보유하고 팔면 양도가액 12억원까지 세금이 없는 것입니다. 살 때 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 해야 합니다.

고가주택

양도가액이 12억원을 넘는 주택입니다. 1세대 1주택이라도 12억원을 넘는 비율만큼은 과세합니다.

장기보유특별공제

3년 이상 보유한 부동산의 양도차익을 깎아 주는 것입니다. 2년 이상 거주한 1세대 1주택은 표 2로 보유·거주 각각 연 4%p씩 최대 80%, 그 밖에는 표 1로 연 2%p씩 최대 30%입니다.

다주택 중과

조정대상지역의 주택을 2채 이상 가진 세대가 팔면 기본세율에 20%p(3채 이상 30%p)를 더하고 장기보유특별공제를 주지 않는 것입니다. 2026년 5월 9일까지 판 보유 2년 이상 주택은 유예됐습니다.

자주 묻는 질문

1세대 1주택은 얼마까지 세금이 없나요?

소득세법 제89조제1항제3호와 시행령 제154조제1항에 따라 2년 이상 보유한 1세대 1주택은 양도가액 12억원까지 비과세입니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 12억원을 넘으면 시행령 제160조에 따라 넘는 비율만큼의 양도차익에만 과세합니다.

장기보유특별공제는 얼마나 받나요?

제95조제2항에 따라 3년 이상 보유한 주택은 표 1로 3년 6%부터 해마다 2%p씩 15년 이상 30%까지 받습니다. 보유기간 중 2년 이상 거주한 1세대 1주택은 표 2로 보유 연 4%p(최대 40%)와 거주 연 4%p(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 받습니다.

집을 산 지 2년이 안 됐으면 세금이 얼마인가요?

제104조제1항에 따라 주택은 보유기간 1년 미만이면 과세표준의 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단일세율입니다. 1세대 1주택 비과세도 2년 보유가 요건이라 적용되지 않습니다.

다주택자 중과는 지금도 적용되나요?

적용됩니다. 소득세법 시행령 제167조의3과 제167조의10이 보유 2년 이상 주택의 중과를 배제하던 규정은 2026년 5월 9일까지 양도하는 주택까지였습니다. 그 뒤 조정대상지역의 주택을 양도하면 제104조제7항에 따라 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더하고, 제95조제2항에 따라 장기보유특별공제도 받지 못합니다.

지방소득세도 따로 내나요?

냅니다. 지방세법 제103조의3의 양도소득 개인지방소득세 세율이 양도소득세 세율의 10분의 1이라, 양도소득세의 10%를 더 낸다고 보면 됩니다.

계산 결과대로 신고하면 되나요?

이 계산기는 예상액을 보여 줍니다. 일시적 2주택·상속주택·조합원입주권 특례, 조세특례제한법의 감면, 중과 제외 주택 판정처럼 요건 확인이 필요한 부분이 많으므로 실제 신고는 세무사 상담을 받으시기 바랍니다.