종합부동산세 계산기

종합부동산세, 이렇게 계산합니다

종합부동산세는 가진 주택의 공시가격을 모두 더한 뒤 공제액을 빼고 남은 금액에 매깁니다. 1세대 1주택자는 12억원, 그 밖에는 9억원을 빼므로 그 아래라면 낼 세금이 없습니다. 재산세로 이미 낸 몫은 빼 주고, 마지막에 농어촌특별세가 20% 붙습니다.

사용 방법

1. 1주택 수를 고른다 — 2주택 이하와 3주택 이상은 세율표가 다릅니다. 12억원 구간부터 갈라져 높은 구간에서는 거의 두 배 차이가 납니다.
2. 2공시가격 합계를 넣는다 — 매매가가 아니라 공시가격입니다. 가진 주택의 공시가격을 모두 더해 넣습니다. 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다.
3. 31세대 1주택이면 나이와 보유기간을 넣는다 — 만 60세부터 연령공제, 5년부터 보유기간공제가 붙고 두 가지가 중복 적용됩니다.

용어 정리

공시가격

정부가 매년 정해 공시하는 주택 가격입니다. 매매가나 시세와 다르며, 재산세와 종합부동산세의 바탕이 됩니다.

공정시장가액비율

공시가격에서 공제액을 뺀 금액에 곱해 과세표준을 만드는 비율입니다. 주택분은 60%입니다(종합부동산세법 시행령 제2조의4제1항).

1세대 1주택자

세대원 중 한 명만 주택을 하나 가진 경우입니다. 공제액이 9억원에서 12억원으로 늘고 연령·보유기간 세액공제를 받습니다(법 제8조제1항제1호, 제9조제5항).

재산세 공제

같은 과세표준에 대해 이미 낸 재산세만큼 종합부동산세에서 빼 주는 것입니다(법 제9조제3항). 이중과세를 막기 위한 장치입니다.

세부담상한

재산세와 종합부동산세를 더한 총세액이 직전 연도의 150%를 넘으면 넘는 부분을 없는 것으로 보는 제도입니다(법 제10조).

자주 묻는 질문

공시가격이 얼마부터 종부세를 내나요?

1세대 1주택자는 공시가격 합계 12억원, 그 밖에는 9억원을 넘어야 냅니다. 종합부동산세법 제8조제1항이 그 금액을 공제하도록 정하고, 공제하고 남은 금액이 0보다 작으면 0으로 보기 때문입니다.

부부 공동명의인데 합쳐서 넣으면 되나요?

아닙니다. 종합부동산세는 사람마다 따로 매기므로 각자 자기 지분에 해당하는 공시가격만 넣어야 합니다. 합계를 넣으면 세금이 부풀려집니다. 부부가 한 주택을 공동으로 가진 경우 각자 9억원씩 공제받는 것이 원칙이며, 신청하면 1세대 1주택 특례를 택할 수도 있습니다. 이 계산기는 특례를 다루지 않습니다.

재산세를 냈는데 종부세도 또 내나요?

이중으로 내지는 않습니다. 종합부동산세법 제9조제3항이 같은 과세표준에 매겨진 재산세액을 종합부동산세에서 빼도록 정하고 있습니다. 다만 이 계산기는 실제 재산세 고지액을 묻지 않고 시행령 제4조의3의 계산식을 감면·탄력세율이 없다고 보고 줄인 식으로 구하므로, 감면을 받고 있다면 실제 공제액과 다를 수 있습니다.

나이가 많고 오래 보유하면 얼마나 깎이나요?

1세대 1주택자라면 연령공제(만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%)와 보유기간공제(5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%)가 중복 적용됩니다. 다만 종합부동산세법 제9조제5항 후단이 "공제율 합계 100분의 80의 범위에서" 적용하도록 정해 합계가 80%를 넘지 못합니다. 만 70세에 15년 보유라면 40 + 50 = 90%가 아니라 80%입니다.

3주택 이상이면 얼마나 더 무겁나요?

과세표준 12억원까지는 같고 그 위부터 갈라집니다. 12억~25억 구간이 13‰ 대 20‰, 94억 초과 구간은 27‰ 대 50‰로 거의 두 배입니다(종합부동산세법 제9조제1항). 공시가격이 낮으면 주택 수가 결과를 바꾸지 않습니다.

이 계산기가 다루지 않는 것은 무엇인가요?

주택분만 다루며 토지분(종합합산·별도합산)은 계산하지 않습니다. 합산배제 임대주택과 사원용 주택 등(법 제8조제2항), 부부 공동명의 1주택 특례, 법인에 적용되는 별도 세율도 다루지 않습니다. 세부담상한은 원래 재산세를 더한 총세액에 걸리지만 이 계산기는 재산세 상당액을 알 수 없어 넣으신 직전 연도 총세액으로 어림만 합니다.