재산세와 종합부동산세, 같이 계산하면 얼마일까?

둘 다 매년 6월 1일 현재 주택을 보유한 사람을 대상으로 공시가격을 바탕으로 계산하는 보유세입니다. 재산세는 집이 있는 시·군·구가 모든 주택 소유자에게 물리고(지방세법 제110조·제111조), 종합부동산세는 한 사람이 가진 전국 주택의 공시가격을 합산해 공제액을 넘는 금액에 대해서만 국세청이 물립니다(종합부동산세법 제7조·제8조).

• 과세권자 — 재산세는 지방자치단체, 종부세는 국세청
• 과세 단위 — 재산세는 주택별로, 종부세는 보유한 주택의 공시가격을 합산해
• 대상 — 재산세는 주택 보유자를 대상으로 하고, 종부세는 주택 공시가격 합계가 공제액(1세대 1주택 12억원, 그 밖 9억원)을 넘는 경우 부과
• 납부 시기 — 재산세는 7월과 9월, 종부세는 12월 1일부터 15일까지(종합부동산세법 제16조제1항)

종부세 대상이 되면 재산세를 내고도 같은 집에 종부세를 또 내는 것처럼 보이지만, 종부세 계산 과정에서 같은 과세표준에 매겨진 재산세 상당액만큼을 빼 줍니다(종합부동산세법 제9조제3항). 그 계산 방식은 뒤에서 예시로 보여 드립니다.

두 세금 모두 공시가격에 공정시장가액비율을 적용하는 과정에서 과세표준이 계산됩니다. 이 비율이 연도별로 달라질 수 있다는 점을 계산할 때 확인할 필요가 있습니다.

재산세의 1세대 1주택 특례비율은 법령에 '2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세'처럼 연도가 못박혀 있어 거의 매년 시행령 개정으로 다시 정해집니다(지방세법 시행령 제109조제1항제2호 단서). 종부세 쪽 60%는 근거 조문이 다른 시행령(제2조의4제1항)이라 재산세 비율이 바뀌어도 그대로입니다.

특례*비율*은 공시가격 9억원을 넘는 주택에도 적용되지만, 특례*세율*(제111조의2)은 공시가격이 9억원 이하인 주택에만 적용됩니다. 두 특례는 적용 기준이 서로 달라 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다. 공시가격 6억원인 주택은 특례비율과 특례세율을 모두 적용받아 재산세가 787,200원이지만, 공시가격 20억원인 주택은 특례비율만 적용받고 특례세율은 적용받지 못합니다.

공시가격 20억원인 집 한 채를 1세대 1주택자가 가진 경우와, 2주택 이하를 가진 사람이 그중 한 채로 가진 경우를 비교했습니다(도시지역, 도시지역분 표준세율 0.14% 기준, 세액공제는 적용하지 않은 값입니다).

공시가격이 같아도 재산세는 적용되는 공정시장가액비율이 다르고, 종부세는 기본공제액이 달라 세금이 달라집니다. 연간 합계는 1세대 1주택자가 7,488,000원, 다주택자가 10,579,200원입니다(세액공제 제외).

내 집 공시가격으로 재산세 계산해 보기 → 재산세 계산기

가진 주택 공시가격 합계로 종부세 계산해 보기 → 종합부동산세 계산기

종부세 산출세액에서 같은 과세표준에 해당하는 재산세 상당액을 공제한 뒤 세액공제·세부담상한 등을 적용합니다(종합부동산세법 제9조제3항, 시행령 제4조의3). 앞서 계산한 1세대 1주택자 예시를 단계별로 보면 다음과 같습니다.

이 계산기는 이용자에게 실제 재산세 고지액을 묻지 않으므로, 감면이나 탄력세율이 없다고 보고 재산세 표준세율로 다시 계산한 금액을 공제액으로 씁니다. 실제로 감면을 받고 있거나 지방자치단체가 탄력세율을 적용했다면 실제 공제액은 이 값과 다를 수 있습니다.

재산세 공제를 마친 세액에 대해 1세대 1주택자는 세액공제를 추가로 적용받습니다. 나이에 따른 연령공제와 보유기간에 따른 보유공제를 합산해 적용하되, 둘을 합친 공제율이 아무리 높아도 전체의 80%를 넘지 못합니다(종합부동산세법 제9조제5항~제9항).

• 연령공제 — 만 60세 이상 만 65세 미만: 20%
• 연령공제 — 만 65세 이상 만 70세 미만: 30%
• 연령공제 — 만 70세 이상: 40%
• 보유공제 — 5년 이상 10년 미만: 20%
• 보유공제 — 10년 이상 15년 미만: 40%
• 보유공제 — 15년 이상: 50%

가장 나이가 많고 오래 보유한 예시(만 70세, 보유 15년)는 연령공제 40%와 보유공제 50%를 합산한 90%가 한도 80%에 걸려 80%만 적용됩니다. 같은 집을 세액공제 없이 계산한 종부세+농특세는 2,664,000원이지만, 해당 세액공제를 적용하면 532,800원으로 계산됩니다.

1세대 1주택자(만 65세, 보유 10년 가정)가 공시가격별로 한 해에 내는 재산세와 종부세를 더하면 이렇습니다.

1세대 1주택자의 공시가격이 공제액 12억원 이하라면 이 예시에서는 종부세 과세표준이 0이 되어 재산세만 계산됩니다. 공시가격이 그 기준을 넘으면 종부세도 함께 계산 대상이 됩니다.

공시가격이 크게 오르더라도 전년보다 세금 부담이 급격하게 늘어나는 것을 제한하는 장치가 있습니다. 종부세는 직전 연도 총세액상당액의 150%를 넘는 부분을 없는 것으로 봅니다(종합부동산세법 제10조). 재산세 주택분도 비슷하게 과세표준상한액을 따로 둬 공시가격이 급등해도 과세표준이 전년도 대비 일정 폭 이상 오르지 못하게 합니다(지방세법 제110조제3항).

• 재산세 — 7월과 9월에 절반씩(건축물은 7월 16일 ~ 7월 31일, 토지는 9월 16일 ~ 9월 30일)
• 종합부동산세 — 12월 1일부터 15일까지(종합부동산세법 제16조제1항)

• 두 계산 모두 공시가격(시가표준액)을 기준으로 합니다. 매매가나 실거래가가 아닙니다.
• 부부가 한 집을 공동명의로 나눠 가지면 종부세 기본공제는 원칙적으로 각자 9억원씩이라 합이 18억원이 됩니다. 신청하면 1세대 1주택자 특례로 12억원 공제와 세액공제를 받을 수도 있습니다.
• 재산세 탄력세율(조례로 표준세율의 ±50%)과 지방세특례제한법상 감면은 지방자치단체·개별 요건마다 달라 이 글의 계산에 반영하지 않았습니다.
• 위 예시는 2026년 10월 3일 시행 법령·2026년도 공정시장가액비율을 기준으로 한 예상액입니다. 공정시장가액비율은 거의 매년 바뀌므로 다음 해 세금을 가늠할 때는 그 해 비율을 다시 확인해야 합니다.

• 내 집이 1세대 1주택에 해당하는가 — 그렇다면 재산세 공정시장가액비율 특례와 종부세 기본공제 12억원 적용 여부를 확인한다
• 가진 주택 공시가격 합계가 공제액(1세대 1주택 12억원, 그 밖 9억원)을 넘는가
• 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유했는가 — 그렇다면 종부세 세액공제 요건을 충족하는지 확인한다
• 작년 공시가격보다 많이 올랐는가 — 세부담상한·과세표준상한액이 걸리는지 확인한다