재산세 계산기

재산세, 이렇게 계산합니다

재산세는 6월 1일 현재 가진 부동산에 매년 붙습니다. 매매가가 아니라 공시가격(시가표준액)에서 출발하고, 거기에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 세율을 매깁니다. 고지서에는 재산세 말고도 도시지역분과 지방교육세가 함께 적힙니다.

사용 방법

1. 1시가표준액을 넣는다 — 주택은 공시가격, 토지는 개별공시지가 × 면적입니다. 실거래가를 넣으면 세금이 크게 부풀려집니다.
2. 21세대 1주택인지 고른다 — 공정시장가액비율이 낮아지고, 시가표준액이 9억원 이하이면 특례세율까지 적용됩니다.
3. 3도시지역분 여부를 고른다 — 도시지역이면 과세표준에 세율을 한 번 더 곱해 더합니다. 대부분의 시·구 지역에 붙습니다.

용어 정리

시가표준액

지방세를 매길 때 쓰는 기준 가격입니다. 주택은 공시가격이며 실거래가보다 낮습니다

공정시장가액비율

시가표준액 중 실제로 과세표준이 되는 비율입니다. 시행령으로 정하며 지금은 토지·건축물 70%, 주택 60% 입니다

과세기준일

매년 6월 1일입니다. 이날 소유자가 그해 재산세를 냅니다

재산세 도시지역분

도시지역에서 도시계획 사업비로 쓰려고 재산세에 더해 걷는 금액입니다

탄력세율

지방자치단체가 조례로 표준세율을 ±50% 범위에서 가감할 수 있는 제도입니다

자주 묻는 질문

재산세는 언제 누가 내나요?

과세기준일인 매년 6월 1일 현재 소유자가 냅니다. 납기는 건축물이 7월 16~31일, 토지가 9월 16~30일이고 주택은 절반씩 7월과 9월에 나눠 냅니다(지방세법 제115조). 다만 주택 연세액이 20만원 이하이면 조례에 따라 7월에 한 번에 걷을 수 있습니다. 6월 1일을 하루라도 넘겨 판 사람이 그해 세금을 모두 부담하게 되므로 잔금일을 잡을 때 자주 문제가 됩니다.

공시가격을 넣어야 하나요, 실거래가를 넣어야 하나요?

공시가격(시가표준액)입니다. 재산세는 지방세법 제110조에 따라 시가표준액에서 출발하며, 이 값은 보통 실거래가보다 낮습니다. 실거래가를 넣으면 세금이 실제보다 훨씬 크게 나옵니다. 주택 공시가격과 개별공시지가는 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다.

1세대 1주택이면 얼마나 줄어드나요?

두 가지가 함께 낮아집니다. 첫째, 공정시장가액비율이 주택 기본 60%에서 2026년 기준 43~45%로 내려갑니다(시행령 제109조제1항제2호 단서). 둘째, 지방세법 제111조의2의 특례세율이 적용돼 구간별 세율이 절반 안팎으로 낮아집니다. ⚠ 다만 특례세율은 시가표준액이 9억원 이하인 주택만이고, 공정시장가액비율 특례에는 그런 금액 제한이 없습니다. 그래서 9억원을 넘으면 비율만 낮아지고 세율은 일반세율로 돌아갑니다.

공시가격이 많이 올랐는데 세금도 그만큼 오르나요?

주택은 과세표준상한제가 막아 줍니다. 지방세법 제110조제3항과 같은 법 시행령 제109조의2에 따라 과세표준은 '작년 시가표준액 × 올해 공정시장가액비율'에 '올해 과세표준의 5%'를 더한 금액을 넘지 못합니다. 이 계산기는 작년 시가표준액을 넣으면 그 상한을 반영하고, 비워 두면 적용하지 않은 값을 보여 줍니다. 토지와 건축물에는 대신 직전 연도 세액의 150%를 넘지 못하게 하는 세 부담의 상한(제122조)이 있는데, 이 계산기는 다루지 않습니다.

계산 결과가 실제 고지서와 다릅니다.

주된 이유가 셋입니다. ① 지방자치단체가 조례로 표준세율을 ±50%까지 가감할 수 있습니다(제111조제3항). ② 고지서에는 재산세와 별개 세목인 소방분 지역자원시설세가 함께 적히는데, 이 계산기는 다루지 않습니다(제146조제3항). ③ 지방세특례제한법의 감면은 요건이 입력만으로 판정되지 않아 반영하지 않았습니다. 정확한 금액은 관할 시·군·구 세무부서에 확인하세요.

지방교육세는 총액의 20%인가요?

아닙니다. 지방세법 제151조제1항제6호는 재산세액의 100분의 20이라고 하면서 괄호로 도시지역분(제112조제1항제2호·제2항)을 명시적으로 제외합니다. 따라서 도시지역분에는 지방교육세가 붙지 않습니다. 총액에 20%를 곱하면 실제보다 커집니다.

세금이 아주 적으면 그래도 내야 하나요?

고지서 1장당 징수할 재산세가 2,000원 미만이면 징수하지 않습니다(지방세법 제119조 소액 징수면제). 이 계산기도 그 경우에는 따로 알려 줍니다.