상가임대 부가세, 간이과세와 일반과세 가르는 법

주택을 세놓으면 부가가치세법 시행령 제41조에 따라 전부 면세라 부가세를 신고하지 않습니다. 주택임대소득은 소득세(종합소득세 또는 분리과세)만 신고합니다. 반대로 상가·사무실·업무용 오피스텔처럼 부가세가 과세되는 임대는 부가세 신고 의무가 따로 생기고, 그 임대로 번 돈은 사업소득으로 다음해 5월 종합소득세에도 들어갑니다.

오피스텔은 쓰임에 따라 갈립니다. 주거용으로 세놓으면 면세, 업무용으로 세놓으면 과세입니다. 계약서의 용도와 실제 사용 모습이 다르면 과세관청이 실제 사용 모습을 기준으로 판단합니다.

부가가치세법 제61조제1항은 직전연도 공급대가 합계가 1억 400만원에 미달하는 개인사업자를 간이과세자로 둡니다. 다만 부동산임대업과 과세유흥장소는 시행령 제109조제2항제4호가 기준금액을 낮춰 **4,800만원**으로 정했습니다. 상가·사무실을 임대하면 다른 업종보다 낮은 이 기준이 적용됩니다.

올해 처음 사업자등록을 하는 신규 사업자는 직전연도 매출이 없어 사업자등록 신청서의 간이과세 적용 신고 칸에 표시하면 간이과세자로, 표시하지 않으면 일반과세자로 등록됩니다(제61조제3항). 거래 상대가 세금계산서를 요구하는 업종이면 매출이 기준금액 이하여도 일반과세자를 선택할 수 있습니다.

내 임대료 수입으로 간이과세 여부 확인해 보기 → 상가임대 부가세 계산기

월세 1,100만원(부가세 포함)짜리 상가를 1년 내내 세놓으면 한 해 임대료 수입은 132,000,000원로 기준금액을 넘어 일반과세자가 됩니다. 공급가액은 수입을 1.1로 나눈 120,000,000원, 매출세액은 공급가액의 10%인 12,000,000원입니다. 세금계산서를 받고 낸 매입세액이 3,000,000원이라면 매출세액에서 이를 뺀 9,000,000원이 예상 납부세액입니다.

이 예상 납부세액은 1년 치를 한 번에 계산한 값입니다. 실제로는 1기(1.1.~6.30.)와 2기(7.1.~12.31.)로 나눠 반기마다 그 기간의 매출·매입세액으로 따로 신고합니다.

월세 300만원짜리 사무실이면 한 해 수입이 36,000,000원로 기준금액(4,800만원) 이하라 간이과세자입니다. 간이과세자의 납부세액은 공급가액에 업종별 부가가치율(부가가치세법 제63조제3항)을 곱해 구하는데, 그 비율을 1차 출처로 확인하지 못해 이 글과 계산기는 간이과세자의 세액을 추정값으로 보여 주지 않습니다. 정확한 금액은 홈택스 모의계산이나 세무사 상담으로 확인하세요.

간이과세자는 매출세액에서 매입세액 전액을 빼지 못하고, 매입세액에 업종별 부가가치율을 곱한 금액만 공제받습니다(일반과세자보다 공제가 적습니다).

• 간이과세자 — 1.1.~12.31.을 1년으로 묶어 다음해 1월 25일 한 번만 신고
• 일반과세자 — 1기(1.1.~6.30.) 확정신고 7월 25일, 2기(7.1.~12.31.) 확정신고 다음해 1월 25일
• 일반과세자의 예정고지 — 4월 · 10월 25일에 직전 반기 세액의 50%를 미리 고지(500,000원 미만이거나 신규 · 과세유형 변경이면 고지 없이 직접 예정신고)

예정고지는 신고가 아니라 세무서가 금액을 정해 보내는 고지서입니다. 그 반기의 실제 매출이 줄었다면 예정고지 대신 예정신고를 선택해 실제 매출로 다시 계산할 수 있습니다.

상가 한 곳을 세놓고 매입(관리비 세금계산서 등)이 단순하면 홈택스 전자신고로 혼자 할 수 있습니다. 홈택스 로그인 → 신고/납부 → 부가가치세 메뉴에서 사업자등록번호로 조회되는 매출·매입 세금계산서가 자동으로 채워지고, 임대료처럼 세금계산서를 직접 발행한 매출만 확인해 넣으면 됩니다.

• 세무사에게 맡기는 편이 안전한 경우 — 상가를 여러 곳 세놓거나 임대 말고 다른 사업소득이 섞여 있을 때
• 세무사에게 맡기는 편이 안전한 경우 — 간이과세에서 일반과세로(또는 반대로) 바뀌는 해 — 재고매입세액 등 과세유형 변경 신고가 따로 있음
• 혼자 해도 되는 경우 — 상가 한 곳, 세금계산서 발행·수취가 월 몇 건 이하로 단순한 경우

세무사에게 신고를 맡기면 비용이 들지만 과세유형 변경·가산세 같은 실수를 줄여 줍니다. 처음 한두 번은 세무사와 함께 신고하고 그 뒤 직접 해 보는 것도 방법입니다.

• 주택인가 상가·사무실인가 — 주택이면 부가세 신고 대상이 아님
• 직전연도 매출이 4,800만원을 넘는가 — 넘으면 일반과세자, 반기마다 신고
• 받은 세금계산서(매입)를 모두 챙겼는가 — 일반과세자는 매입세액을 빼야 세금이 줄어듦