주택임대소득세 계산기

주택임대소득세, 이렇게 계산합니다

집을 세놓아 받은 월세는 사업소득입니다. 한 해 주택임대 수입이 2천만원 이하면 다른 소득과 합치지 않고 14%로 따로 매기는 분리과세를 고를 수 있습니다(소득세법 제14조제3항제7호 · 제64조의2). 1주택자는 기준시가 12억원을 넘지 않으면 비과세이고(제12조), 3주택 이상이면 보증금에도 간주임대료로 세금이 붙습니다(제25조).

사용 방법

1. 1주택 수를 고른다 — 본인과 배우자가 가진 집을 합쳐 셉니다. 1채면 대부분 비과세입니다.
2. 2한 해 월세를 넣는다 — 한 해 동안 받은 월세를 모두 더해 넣습니다. 3채 이상이면 받은 보증금 합계도 넣습니다.
3. 3등록 임대 · 감면이 있으면 정밀 계산을 쓴다 — 등록 임대주택은 필요경비 60% · 추가공제 400만원이고, 소형주택 임대사업자는 세액감면을 받습니다.

용어 정리

분리과세

주택임대소득을 다른 종합소득과 합치지 않고 14% 단일 세율로 따로 계산하는 방식입니다.

간주임대료

보증금을 받은 경우 그 돈을 굴려 얻었을 이자를 수입으로 보는 금액입니다. 정기예금이자율(연 3.1%)로 계산합니다.

추가공제

월세 말고 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 사람만 받는 200만원(등록 임대주택은 400만원) 공제입니다.

자주 묻는 질문

집이 한 채인데 월세를 받으면 세금을 내나요?

기준시가 12억원 이하의 국내 주택 1채라면 월세가 얼마든 비과세입니다(소득세법 제12조제2호나목). 부부가 가진 집은 합쳐서 세고, 기준시가 12억원을 넘는 집이면 1채라도 과세합니다.

전세만 줬는데도 세금이 붙나요?

3주택 이상이고 보증금 합계가 3억원을 넘으면 간주임대료로 과세합니다(제25조제1항). 2026년 귀속부터는 기준시가 12억원 초과 2주택도 보증금 합계가 12억원을 넘으면 과세합니다. 전용 40㎡ 이하 · 기준시가 2억원 이하 소형주택은 2026년까지 주택 수에서 뺍니다.

분리과세와 종합과세 중 무엇이 유리한가요?

제64조의2제1항은 둘 중 하나를 고르게 합니다. 다른 소득이 적어 종합소득세율이 낮으면 종합과세가 유리할 수 있습니다. 이 계산기는 분리과세 금액을 보여 주므로 종합소득세 계산기 결과와 견주어 보세요.

등록 임대주택이면 무엇이 달라지나요?

필요경비가 50%에서 60%로, 추가공제가 200만원에서 400만원으로 늘어납니다(제64조의2제2항). 소형주택 임대사업자는 조세특례제한법 제96조에 따라 세액의 30%(2호 이상 20%), 장기일반민간임대주택 등은 75%(2호 이상 50%)를 감면받습니다. 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 냅니다(농어촌특별세법 제5조제1항제1호). 의무 임대기간을 채우지 못하면 감면받은 세액을 다시 냅니다.