전세와 월세 중 어느 쪽이 유리할까? 전환율과 대출 금리로 비교하는 법

전세 3억원과 월세 100만원을 나란히 놓으면 전세 쪽이 훨씬 비싸 보입니다. 그런데 보증금은 계약이 끝나면 그대로 돌려받는 돈입니다. 실제로 나가는 돈은 보증금을 위한 대출 이자와 매달 내는 월세입니다.

대출 없이 내 돈으로 보증금을 내더라도, 그 돈을 예금에 넣었다면 받았을 이자만큼은 놓치게 됩니다. 그래서 전세와 월세는 '1년 동안 빠져나가는 돈'으로 비교해야 공정합니다.

• 전세 1년 비용 = 전세보증금 중 대출로 마련한 금액 × 대출 금리
• 월세 1년 비용 = 월세 × 12 + 월세보증금 중 대출로 마련한 금액 × 대출 금리

전월세 전환율은 보증금을 월세로, 또는 월세를 보증금으로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 같은 집이 전세와 월세로 함께 나와 있을 때, 두 조건을 한 기준으로 놓고 보려면 이 비율을 알아야 합니다.

• 월세 = 월세로 돌리는 보증금 × 전환율 ÷ 12
• 전환율 = 월세 × 12 ÷ 월세로 돌린 보증금 (1년치 월세가 줄어든 보증금의 몇 %인지)

집주인에게 전환율은 '보증금을 덜 받는 대신 받는 이자율'입니다. 보증금으로 받았다면 본인 대출을 갚거나 예금·투자로 수익을 낼 수 있었을 테니, 그 몫을 월세로 받는 것입니다. 세입자 쪽에서 보면 보증금으로 내지 못한 돈을 집주인에게 빌리고 그 이자를 월세로 내는 것과 같습니다. 전환율이 높을수록 세입자에게 불리한 이유가 여기에 있습니다.

전환율은 한 가지로 정해져 있지 않습니다. 살고 있는 집에서 계약 중이나 갱신 때 보증금을 월세로 돌리는 경우에는 법이 상한을 정해 두었고, 지금은 연 5%입니다(아래 '계약 갱신 때의 월세 전환 한도' 절 참고). 반면 시장에 나온 매물의 전환율은 지역이나 주택 유형, 집주인 사정에 따라 이보다 높기도 하고 낮기도 합니다. 마음에 드는 집이 있다면 그 집의 전세·월세 조건으로 전환율부터 구해 보세요.

1억원이 있는 사람이 전세와 월세를 두고 고민한다고 해 봅시다. 전세 3억원을 고르면 2억원을 대출받아야 합니다. 월세라면 가진 1억원을 보증금으로 내고, 나머지 2억원을 지금의 법정 상한 전환율 5%로 돌렸을 때 월세가 833,333원입니다.

표에서 보듯 대출 금리가 5%일 때 두 비용이 같아지고, 그보다 낮으면 전세가, 높으면 월세가 덜 듭니다. 월세가 '부족한 보증금 × 전환율'로 정해졌기 때문에, 결국 같은 돈을 은행에서 대출 금리로 빌리느냐 집주인에게 전환율로 빌리느냐를 비교하는 것입니다.

전세대출 금리와 그 집의 전환율을 비교하면 어느 쪽이 1년 비용이 적은지 알 수 있습니다.

내 조건으로 전세와 월세의 1년 비용을 비교해 보기 → 전월세 전환 계산기

실제 매물의 전환율은 법정 상한과 다를 수 있습니다. 예를 들어 같은 집이 전세 3억원, 또는 보증금 1억원에 월 100만원으로 나와 있다고 해 보겠습니다. 이 조건의 전환율은 (월세 × 12) ÷ (전세보증금 − 월세보증금)으로 구할 수 있습니다.

계산해 보면 12,000,000원 ÷ 200,000,000원 = 6%입니다. 전세대출을 이보다 낮은 금리로 받을 수 있다면 전세가 1년 비용이 적습니다.

이 전환율은 법정 상한(5%)보다 높습니다. 주택임대차보호법 제7조의2가 제한하는 것은 '보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우'이고, 처음 계약할 때 정하는 월세에 대해서는 조문에 따로 정한 내용이 없습니다. 그래서 이 상한은 살고 있는 집에서 보증금을 월세로 돌리자는 요구를 받았을 때의 기준으로 보는 편이 안전합니다. 새 계약에도 적용되는지 따져야 할 상황이라면 대한법률구조공단 같은 상담 기관에 확인해 보세요.

보증금을 모두 내 돈으로 낼 수 있어도 계산 방법은 같습니다. 대출 금리 자리에 그 돈을 예금했을 때 받을 금리를 넣으면 됩니다. 예금 금리가 그 집의 전환율보다 낮다면 전세의 1년 비용이 적습니다.

다만 예금 이자에는 세금이 붙고, 보증금으로 묶인 돈은 계약 기간 동안 꺼내 쓰기 어렵습니다. 갑자기 쓸 일이 생길 수 있는 돈까지 보증금에 넣지는 마세요.

같은 돈을 예금에 넣으면 이자가 얼마인지 계산해 보기 → 예금계산기

무주택 세대의 세대주이면서 총급여가 8,000만원 이하(종합소득금액 7,000만원 이하)인 근로자는 낸 월세의 15%를 소득세에서 돌려받습니다. 총급여가 5,500만원 이하(종합소득금액 4,500만원 이하)라면 17%입니다. 세대주가 월세 세액공제·주택자금 공제·주택청약종합저축 공제를 받지 않으면 세대원도 받을 수 있습니다(조세특례제한법 제95조의2). 공제 대상 월세는 한 해 1,000만원까지입니다. 2026년분부터는 세대주와 다른 시·군·구에 사는 배우자도 요건을 갖추면 따로 공제받을 수 있고, 이때도 두 사람의 월세를 합쳐 1,000만원까지입니다(같은 법 제95조의2제2항). 주택은 전용면적이 85㎡(수도권 밖 읍·면이거나 기본공제 자녀·손자녀가 3명 이상이면 100㎡) 이하이거나 기준시가 4억원 이하인 주택이어야 하고, 임대차계약서 주소와 주민등록 주소가 같아야 합니다(같은 법 시행령 제95조).

앞 예시처럼 월세 833,333원을 2026년에 1년 동안 내고 총급여가 5,000만원이라면, 공제율 17%로 1,700,000원을 돌려받습니다. 월세 1년 비용 10,000,000원이 실제로는 8,300,000원으로 줄어드니, 전환율 5%가 4.15%로 낮아지는 효과입니다. 전세 쪽 소득공제(아래)를 받지 않는다면, 대출 금리가 4.15%보다 높을 때 월세의 1년 비용이 적습니다.

세액공제는 내야 할 세금에서 빼 주는 방식이라, 그해 결정세액(각종 공제를 마친 뒤 실제로 내야 할 소득세)이 공제액보다 적으면 결정세액만큼만 줄어듭니다. 사회초년생이나 부양가족이 많은 분은 계산기로 실제 돌려받을 금액을 확인해 보세요.

전세에도 세금 혜택이 있습니다. 무주택 세대의 세대주인 근로자가 국민주택규모(전용 85㎡, 수도권 밖 읍·면은 100㎡) 이하 주택의 전세자금 대출 원리금을 갚으면, 상환액의 40%를 근로소득금액에서 빼 줍니다(소득세법 제52조제4항). 주택청약종합저축 공제와 합쳐 연 400만원이 한도입니다. 소득공제이므로 실제로 줄어드는 세금은 공제액에 본인 세율을 곱한 만큼입니다. 은행 대출이라면 입주일과 전입일 중 빠른 날의 앞뒤 3개월 안에 받은 대출이어야 하는 등 요건이 따로 있으니(소득세법 시행령 제112조), 대출받을 은행에 해당 여부를 물어보세요.

내 급여로 월세 세액공제 받을 금액 계산해 보기 → 월세 세액공제 계산기

1년 비용 차이가 크지 않다면 보증금을 잃을 위험성을 우선 고려합니다. 전세는 큰돈이 한 집에 묶여 있어서, 집값이 떨어지거나 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 잃을 수 있는 금액도 큽니다. 월세는 보증금이 작은 만큼 같은 일이 생겨도 피해가 적습니다.

• 이사한 날 바로 전입신고를 합니다. 집에 들어가 살면서(주택의 인도) 주민등록까지 마치면, 그다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조). 그래서 전입신고 당일에 집주인이 새로 잡은 근저당은 내 보증금보다 앞섭니다.
• 계약서에 확정일자를 받아 둡니다. 입주·전입신고(대항요건)와 확정일자를 모두 갖추면 집이 경매나 공매로 넘어가더라도 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다(같은 법 제3조의2).
• 계약하기 전에 등기사항증명서를 떼어 집에 잡힌 근저당 금액을 확인합니다. 먼저 잡힌 대출과 내 보증금을 더한 금액이 집값에 가까울수록 위험합니다.
• 보증금이 크다면 보증금 반환 보증 상품에 드는 방법도 있습니다. 가입 조건과 보증료는 상품마다 다르니 보증기관에 확인해 보세요.

살던 집에서 계약을 갱신할 때는 법이 정한 한도가 있습니다. 세입자는 계약갱신요구권을 한 번 쓸 수 있고, 이렇게 갱신된 계약은 2년으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조의3). 이때 집주인이 보증금이나 월세를 올려 달라고 해도 기존 금액의 20분의 1(5%)을 넘을 수 없습니다(같은 법 제7조). 시·도는 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다. 반면 갱신요구권을 쓰지 않고 집주인과 합의해 새로 계약하는 경우에는 이 한도를 정한 조문이 없습니다. 5% 한도를 적용받으려면 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신요구권을 쓴다는 뜻을 문자 등 기록이 남는 방법으로 알려 두세요.

보증금 일부를 월세로 돌리자는 제안에도 한도가 있습니다. 전환율 상한은 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 연 2%' 중 낮은 쪽입니다(같은 법 제7조의2, 시행령 제9조). 기준금리가 3%(2026-08-27 변경)인 지금은 5%와 10% 중 낮은 연 5%가 상한입니다. 2억원을 월세로 돌린다면 월세는 833,333원을 넘을 수 없습니다.

갱신 때 올릴 수 있는 한도(5%) 계산해 보기 → 임대료 인상 5% 계산기

• 그 집 조건의 전환율은 몇 %인가 — (월세 × 12) ÷ (전세보증금 − 월세보증금)
• 내가 받을 수 있는 전세대출 금리(또는 여윳돈의 예금 금리)는 몇 %인가
• 월세 세액공제를 받을 수 있는가 — 무주택 세대의 세대주(또는 세대원), 총급여 8,000만원 이하, 주택 규모·기준시가 요건
• 전세라면 보증금을 지킬 수 있는가 — 선순위 근저당, 전입신고·확정일자, 보증 상품

처음 두 가지로 어느 쪽이 1년 비용이 적은지 가늠하고, 세 번째로 그 차이가 얼마나 줄거나 뒤집히는지 봅니다. 네 번째는 비용보다 먼저 따져야 할 조건입니다. 금리와 세법은 해마다 바뀌니, 계약 직전에 계산기로 한 번 더 확인해 보세요.